Veliki pregled intervencija vlasti u tržište nekretnina

APN će putem javnih poziva pribavljati nekretnine od države, lokalnih samouprava te pravnih i fizičkih osoba, a oni će se davati u najam na najmanje tri godine s mogućnošću produljenja najviše do deset godina.

Hrvatski sabor u travnju ove godine je usvojio izmjene Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS), kojim Vlada, između ostalog, nastoji pomoći mladima prilikom kupnje prve nekretnine. Ovim promjenama mlađi od 45 godina mogu dobiti potporu u vidu povrata 50 posto PDV-a ili puni iznos poreza na promet nekretnina. U nastavku detaljnije o tome.

1. Subvencionirani stambeni krediti (APN) – Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (POS)

• APN (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama) provodi program državnog subvencioniranja stambenih kredita.
• Cilj: Pomoć mladim obiteljima pri kupnji prve nekretnine.
• Uvjeti:
  • Dob do 45 godina.
  • Kupnja prve nekretnine (stan ili kuća).
  • Kredit do određenog iznosa (ograničenje cijene po m² i ukupne cijene).
• Subvencija:
  • Država pokriva dio anuiteta (30–50%) kroz prvih 5 godina otplate.
  • Dodatne godine subvencije za svako rođeno dijete ili osobe s invaliditetom u kućanstvu.

2. Povrat poreza mlađima od 45 godina

Važna promjena koju donose izmjene ovog Zakona jest potpora mlađima od 45 godina koji kupuju ili grade svoju prvu nekretninu u vidu povrata 50 posto poreza na dodanu vrijednost u slučaju, pojasnio je ministar Bačić, kupovine stana u novogradnji, odnosno od pravne osobe, ili punog iznosa poreza na promet nekretnina u slučaju kupovine rabljenog stana ili od fizičke osobe. “To će se odnositi i na kupnju zemljišta i za gradnju obiteljskih kuća”, dodao je.

Potpora se ostvaruje za kupnju ili gradnju nekretnine, prema usvojenom amandmanu, u slučaju da je temeljem ugovora o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025. izdano rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina ili je podnositelj zahtjeva platio porez na dodanu vrijednost na temelju računa prodavatelja izdanog nakon 1. siječnja 2025. godine.

Kriterij je da podnositelj zahtjeva, ni njegova uža obitelj (bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner i djeca), nemaju u Hrvatskoj ili u inozemstvu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretninu namijenjenu stanovanju. Iznimka je ako imaju nekretninu, ali koja nije pogodna stanovanju ili ako umnožak ukupne površine takve nekretnine sa suvlasničkim dijelom ne prelazi površinu odgovarajuće nekretnine definirane Zakonom, a koja je prodana ili se proda u roku dvije godine od kupnje nekretnine za potrebe vlastitog stanovanja.

Pravo na isplatu potpore se neće moći ostvariti ako je ugovorena cijena stambene nekretnine 50 posto viša od prosječne cijene metra četvornog stana definirane ovim Zakonom ili ako je korisna površina stambene nekretnine 50 posto veća od površine propisane Zakonom.

Također, korisnici potpore morat će je vratiti ako u roku 5 godina otuđe ili iznajme tu nekretninu ili odjave prebivalište i ne koriste je.

3. Poticaji za energetsku obnovu

• Mjere Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost.
• Sufinanciranje obnove obiteljskih kuća (fasada, krov, stolarija, solarni sustavi).
• Najčešće dostupno uz natječajni postupak.

Koju su najavljene cijene POS-ovih stanova

Povećat će se najveća prodajna cijena POS-ovih stanova s 1.792,50 eura po metru četvornom na 1.912 eura, a kako bi se uskladila s prosječnom prodajnom cijenom na tržištu u 2024. godini. “Značajno povećanje troškova gradnje i prodajnih cijena stanova dovelo je do nemogućnosti ugovaranja izvođenja radova u programima POS-a te se postupci javne nabave često poništavaju jer izvođači radova, s obzirom na zakonski određene najviše moguće cijene, nemaju ekonomski interes za sudjelovanje u tim postupcima”, navodi se u prijedlogu Zakona.

Kako je potpredsjednik Vlade i ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić napomenuo prilikom rasprave u Saboru, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) već sada ima građevinske dozvole za 732 stana, koja će povećanjem najveće prodajne cijene, dodao je, krenuti u izgradnju.

Program priuštivog najma za one koji troše više od 30 posto mjesečnih prihoda na stanovanje

Treća najvažnija stvar je pokretanje programa priuštivog najma stanova uz naknadu vlasnicima stanova koji stoje više od dvije godine prazni. APN će putem javnih poziva pribavljati nekretnine od države, lokalnih samouprava te pravnih i fizičkih osoba, a oni će se davati u najam na najmanje tri godine s mogućnošću produljenja najviše do deset godina. APN će vlasnicima isplatiti unaprijed 60 posto predviđenog ukupnog najma u razdoblju na koje je APN-u dao za najam, a 40 posto nakon polovice tog perioda, pojasnio je ranije ministar.

Primjerice, prema cijeni najamnine u Gradu Zagrebu, za stan od 65 kvadrata, ukoliko ga vlasnik da APN-u na rok od sedam godina za najam, ukupno će od RH dobiti 55.146 eura, 60 posto će dobiti odmah, a nakon tri i pol godine i ostatak, naveo je ministar Bačić na konkretnom primjeru.
“Oko 1200 je praznih stambenih jedinica u vlasništvu RH jer nisu prikladni za stanovanje i potrebno je obnoviti ih, a već 150-ak ih je u tom postupku, kako bi ih mogli dati na tržište najma našim sugrađanima koji su u potrebi osiguravanja priuštivog stanovanja, a to podrazumijeva okolnost u kojoj obitelj ili pojedinac više od 30 posto svojih mjesečnih prihoda troše na stanovanje”, rekao je.

Porezna politika povezana s nekretninama

Porez na promet nekretnina

Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu, obveznik ste poreza na promet nekretnina. Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu (građevinu ili zemljište) kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV) obveznik ste poreza na promet nekretnina. Stopa poreza iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja. Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina

Građani ne plaćaju porez na promet nekretnina ako su:

Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu, građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo.

Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva. Koje dokumente trebate priložiti ovisi o tome po kojoj ste osnovi oslobođeni od plaćanja poreza.

Naslijeđene i darovane nekretnine

Pravo na oslobađanje imate i ako ste nekretninu naslijedili ili dobili na dar i pripadate u jednu od sljedećih kategorija:

• Bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem
• Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom
• Bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.

Tko prijavljuje poreza na promet nekretnina

Promet nekretnina nastao nakon 1. siječnja 2017. godine prijavljuju javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Ako ipak netko sastavi ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, i dalje je dužan takav promet nekretnina prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana od sastavljanja te isprave.

Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržišnoj vrijednosti nekretnine Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Ako je porezni obveznik oslobođen od plaćanja poreza, više neće dobiti rješenje o tom oslobođenju. Rješenje će dobiti samo oni porezni obveznici kojima se utvrđuje porezna obveza.

Porez na najam

Ako dugoročno iznajmljujete nekretninu, plaćate porez na dohodak od imovine:

• Porez se obračunava paušalno (12% na iznos najma umanjen za 30%).
• Turistički najam ima dodatne regulative (kategorizacija, fiskalizacija).

Novi režim poreza na nekretnine u Hrvatskoj

Što se promijenilo?

• Porez na kuće za odmor ukinut je izmjenama Zakona o lokalnim porezima.
• Uveden je objedinjeni porez na nekretnine, koji zamjenjuje porez na kuće za odmor i ide prema modelu općeg poreza na stambene nekretnine koje nisu korištene za stalno stanovanje.
• Porez se naplaćuje u rasponu od 0,60 do 8,00 € po m² godišnje, ovisno o odluci lokalne vlasti

Temelj zakona:

• Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 119/24), najnovije izmjene omogućile su općinama i gradovima da uvedu novi porez na nekretnine prema jedinstvenim kriterijima.
• I dalje se radi o lokalnom porezu, što znači da svaka jedinica lokalne samouprave određuje hoće li ga uvesti i po kojoj stopi.

Ključne značajke novog poreza:

Primjena: Na sve nekretnine koje nisu stalno nastanjene, uključujući druge stanove, apartmane, vikendice.

Iznos: Od 0,60 do 8,00 € po m² godišnje, ovisno o odluci lokalne vlasti.

Razlika u odnosu na stari porez: Novi porez više nije ograničen samo na “kuće za odmor”, već se šire definira i uključuje sve sekundarne stambene nekretnine.

Obveznici: Fizičke i pravne osobe koje su vlasnici nekretnina koje se ne koriste za stalni boravak.

Cilj reforme

• Povećati pravednost – oporezivanje prema korištenju, a ne samo prema vlasništvu.
• Smanjiti broj praznih stanova – potaknuti vlasnike na iznajmljivanje ili prodaju.
• Povećati prihode lokalnih jedinica bez dizanja nacionalnih poreza.

Statistika uvođenja poreza na nekretnine kod općina i gradova

Prema podacima Porezne uprave do 31. ožujka 2025.:

• 223 općine i gradova povećalo je iznos poreza u odnosu na prethodnu godinu.
• 62 općine i gradova smanjilo je iznos poreza.
• 271 općina i gradova zadržalo je isti iznos kao i prethodne godine.

Primjeri visina poreza u nekim gradovima i općinama

• Zagreb: 5,00 €/m²
• Rijeka: 5,00 €/m²
• Split: 1,99 €/m²
• Osijek: 0,60 €/m²
• Umag, Vis, Sveti Filip i Jakov, Fažana, Baška Voda: 8,00 €/m² (maksimalna stopa)

Gdje pronaći detaljan popis svih poreza gradova i općina

Porezna uprava objavila je službeni popis svih gradova i općina s pripadajućim stopama poreza na nekretnine i informacijama o nadležnim tijelima za obračun i naplatu. Ovaj popis dostupan je na njihovoj službenoj web stranici.

Utjecaj politike na tržište

• U prošlosti, APN poticaji povećali su potražnju i uzrokovali skok cijena, posebno u manjim gradovima. S izmjenama Zakona probava se postići kontraefekt.
• Nedostatak dugoročnog poreza na nekretnine pogoduje špekulativnoj kupnji i držanju praznih stanova.
• Porezni tretman najma (posebno turističkog) pogoduje preusmjeravanju stanova iz dugoročnog najma u turistički sektor, što smanjuje dostupnost stanovanja.

S.V.