Samac u Splitu troši polovicu plaće na stanarinu, u Zagrebu znatno manje
Na troškove stanovanja mnogim kućanstvima u Europi i u Hrvatskoj otpada velik dio potrošnje. Iako je Hrvatska zemlja s jednim od najmanjih udjela podstanara u ukupnoj populaciji, visoke cijene najamnine u većim gradovima stvaraju golemi pritisak na mlade, a posebno za osobe s nižim primanjima i one s minimalnom plaćom.
Kakva je situacija u Hrvatskoj i gdje se samcima najviše i najmanje isplati živjeti? Za uzorak smo uzeli deset najvećih gradova u državi, a za plaće smo uzeli posljednje dostupne podatke po županijama, za ožujak 2025., koje je DZS objavio u svibnju. Iako se može pretpostaviti da su plaće u samim gradovima nešto bolje od onih u njihovoj okolici, ipak se županijski prosjek može koristiti kao indikator dostupnosti stanovanja u tom kraju.
Za cijene najamnina uzeli smo medijalnu cijenu mjesečne najamnine koja se na popularnom oglasniku Njuškalo trenutno traži za jednosoban stan, u bilo kojem kvartu, bilo koje veličine. Iako u tu kategoriju spada sve od malih garsonijera od 30 kvadrata pa do dvostruko većih stanova u kojima bi dom mogli naći i parovi, radi se o minimalno prikladnoj vrsti stanovanja za samce, koji veličinom odgovaraju i stanovima s jednom spavaćom sobom kakvi se u ovakvim istraživanjima promatraju u drugim zemljama.
Po tom kriteriju, od deset najvećih Hrvatskih gradova Split je daleko najgori za samce, jer je za medijalnu cijenu od 700 eura potrebno izdvojiti preko polovice (50,4 posto) prosječne plaće, koja je u Splitsko-dalmatinskoj županiji u ožujku bila 1.388 eura. To Split smješta između australskog Sydneya (50 posto) i Budimpešte (52), te ga čini skupljim za samce od primjerice Pariza (45), Edinburgha (44), Tokija (43), Bruxellesa (40) ili Beča (37). Iza Splita su također jadranski gradovi Zadar (47,3 posto) i Pula (40,5 posto), što vjerojatno ukazuje na kombinaciju slabijih plaća, jer je u obalnim mjestima turizam glavna ekonomska grana, a vjerojatno je to rezultat i slabije ponude – u Zadru i Splitu se nudi tek pedesetak oglasa za jednosobne stanove, ili oko pet puta manje nego u Splitu.
Vrijedi napomenuti da ove cijene uključuju samo stanarinu, i da stoga najmoprimci povrh nje moraju plaćati i režije, pa bi tako jednoj osobi s jednom prosječnom plaćom na trošak stanovanja moglo lako otići i više od polovice primanja.
O trenutnom stanju na tržištu nekretnika pitali smo vlasnika agencije Brick Nekretnine, gospodina Franu Domitrovića.
Možete li nam reći kakvo je trenutno stanje na tržištu nekretnina?
Stanje na tržištu nekretnina se trenutno nalazi u neizvjesnosti koja je uzrokovana novim odlukama HNB-a u odnosu na građane koji će davati zahtjeve za dizanjem stambenih kredita s ograničavajućim faktorima koji od 1.7.2025. stupaju na snagu, no u praksi se pokazalo kako je veliki broj banaka već počeo s primjenom uvjeta propisanih ovom odlukom. Ti ograničavajući faktori odnose se na omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka koji ne smije biti veći od 45 posto za stambene kredite i 40 posto za nestambene kredite. Isto tako omjer iznosa kredita i vrijednosti nekretnine u zalogu ne smije biti veći od 90 posto što za realizaciju kredita građana znači da će sa 10 posto morati sudjelovati novcem iz vlastitih sredstava što zapravo nije nikakva velika novost jer je kupac i do sada pri potpisu Predugovora prodavatelju isplaćivao kaparu koja najčešće iznosi 10 posto od naglašavam, postignute kupoprodajne cijene nekretnine, a ne one procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine od strane procjenitelja banke. To za kupca znači da za svaku dodatnu razliku između postignute kupoprodajne cijene i procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine od strane procjenitelja također mora pokriti iz vlastitih sredstava. Uzmimo u obzir i činjenicu da su postignute kupoprodajne cijene između prodavatelja i kupaca često više od procijenjenih tržišnih vrijednosti nekretnina. Olakotna okolnost je ta da će za određeni postotak klijenata koji dizanjem stambenog kredita isključivo rješavaju svoje stambeno pitanje banke moći pratiti s punim traženim iznosom.
Uočavate li neke promjene u vašoj agenciji u odnosu na ovaj isti period prošle godine? Ili od početka ove godine?
Ulaskom u 2025. godinu Brick Nekretnine su zabilježile veliki porast realiziranih kupoprodajnih transakcija u prometu nekretninama koji je u prvih šest mjeseci premašio broj sveukupnog broja realiziranih transakcija u 2024. godini što je podatak koji govori sam za sebe. Razlog tome je bilo sniženje kamatnih stopa od strane banaka na oko 2.8 posto kamata ulaskom u 2025. godinu sa dotadašnjih skoro 4 posto kamata na stambene kredite u 2024. godini. Dobra vijest je ta što do sada nije primijećen drastičan porast kamatnih stopa od strane banaka na stambene kredita te se nadamo da će se takav trend i nastaviti.
Nakon što je uveden porez na drugu nekretninu u kojoj se ne stanuje da li ste uočili neke promjene na tržištu nekretnina?
Osnovne promjene koje su bile očekivane, a to porezna uprava vidi najbolje što je i bio cilj, odnose se na veći broj prijavljenih najmoprimaca od strane najmodavaca budući da su vlasnici nekretnina dovedeni pred pitanje koji porez žele platiti, onaj na praznu nekretninu ili iznajmljenu. A sve iza maske “priuštivog stanovanja” kojim Vlada nudi pomoć vlasnicima praznih nekretnina da u njihovo ime iznajmljuju nekretnine dok se paralelno ne znaju brinuti ni za nekretnine koje već imaju u svojem vlasništvu.
Vidite li neki utjecaj na tržište nekretnina zbog mogućnosti povrata poreza za stjecanje prve nekretnine?
To je pak odluka Vlade koju definitivno pozdravljam jer ide u prilog svim mlađim ljudima od 45 godina koji nastoje kupiti svoju prvu nekretninu, što je danas uz cijene na tržištu skoro postala nemoguća misija. Vjerujem da je to jedan ohrabrujući faktor koji je povećao broj transakcija od početka ove godine od kad je ovaj zakon stupio na snagu. Budući da je podnošenje zahtjeva za povratom poreza u iznosu od 3 posto kod kupnje starogradnje ili pola iznosa uplaćenog PDV-a u slučaju kupnje nekretnine u novogradnji tek počelo morati ćemo pričekati da vidimo u kojoj mjeri je takvih zahtjeva predano kako bi znali preciznije kakav je to odjek napravilo u realiziranim transakcijama na tržištu nekretnina.
Nakon njih slijede Velika Gorica (37,3 posto) i Varaždin (33,7 posto), manji gradovi na sjeveru zemlje koji nude donekle kvalitetna radna mjesta, uređenost i relativno razvijene sadržaje, uz očitu prednost blizine Zagreba.
Zagreb se, kao daleko najveći grad i daleko najveće tržište za najam, smjestio tek na šesto mjesto liste, usprkos tome što ima i daleko najveću prosječnu neto plaću. Za prosječnu cijenu najma koja se kreće oko 550 eura samac bi morao izdvojiti oko 32,5 posto plaće, što u usporedbi s drugim svjetskim gradovima Zagreb smješta negdje između Ženeve (29 posto) ili korejskog Seoula (30 posto) i Frankfurta (34 posto), Zuricha (35 posto) ili Helsinkija (35 posto).
Iza Zagreba je Rijeka (29,7 posto), prva od velikih gradova gdje cijena samačkog najma pada ispod 30 posto, što se smatra razumnom granicom za priuštivo stanovanje. Nakon toga slijede središnja I istočna Hrvatska, pa tako nakon Rijeke, usprkos nešto nižim plaćama, slijede Slavonski Brod (28,9 posto) i Karlovac (28,1 posto).
Na začelju top 10 najvećih gradova u Hrvatskoj nalazi se Osijek – iako je u Osječko-baranjskoj županiji prosječna plaća gotovo identična onoj u Varaždinu, ponuda stanova je nešto veća, a medijalna cijena za jednosoban stan je tek 370 eura mjesečno, ili gotovo 20 posto niža. Stoga je u Osijeku omjer stanarine i plaće tek 27,3 posto.
D.S.K.