Istraživanja pokazuju ogromne razlike u cijenama nekretnina po Hrvatskoj

Stan za renovaciju od 70 kvadratnih metara u suterenu kuće, kojem pripada i 1490 kvadrata zemljišta prodaje se po cijeni od 21 tisuće eura. Stan jednake kvadrature, ali adaptiran i s terasom, prodaje se za 520 tisuća eura. Ključna razlika između ova dva stana je lokacija. Prvi je u Požegi, drugi u Rovinju.

Upravo su Požeško-slavonska i Istarska županija na dnu i vrhu ljestvice po prosječnoj traženoj cijeni kvadrata stana u 2024. godini. Prema ovoj velikoj analizi Njuškala, slavonski prodavatelji stanova prosječno traže 1120 eura po kvadratu, dok je istarski prosjek 3750 eura. Među županijama s nižom prosječnom traženom cijenom su ostale slavonske i ostale županije u unutrašnjosti, dok su na drugoj polovici ljestvice Grad Zagreb i županije na moru. Sličan je raspored i kada je u pitanju prosječna tražena cijena kuće, s tim da je razlika između najniže i najviše prosječne tražene cijene puno veća. U Požeško-slavonskoj županiji prodavatelji su u 2024. za kvadrat kuće prosječno tražili 531 euro, dok je u Istarskoj prosjek bio 3142 eura.

Njuškalo je u svojoj analizi usporedio 2024. godinu s prethodne dvije godine, te su ustanovili kako je tražena cijena kvadrata kuće rasla u svim županijama, gotovo 47 posto u odnosu na 2022. godinu. Tražena cijena kvadrata stana nije rasla jedino u Virovitičko-podravskoj županiji, koja je bilježila pad od 3 posto, dok je u ostalima zabilježen rast. Generalno u Hrvatskoj rast je iznosio 33,3 posto u odnosu na dvije godine prije.

No, vrlo je važno istaknuti kako je fokus ove analize na traženoj cijeni, na cijeni po kojoj su prodavatelji oglasili nekretninu na internetskom oglasniku Njuškalo. U razgovoru s agentima za nekretnine doznali smo kako se ona gotovo uvijek bitno razlikuje od dogovorene kupoprodajne cijene. Potvrdilo je to i istraživanje Dine Bečića, doktoranda s Geografskog odjela Prirodoslovno-matematičkog fakulteta, prema kojem je razlika između cijena stanova oglašenih za prodaju i ostvarene cijene u glavnom gradu čak 38,7 posto. U konkretnim brojkama to znači čak 900 eura razlike između oglašenih cijena, koje u prosjeku iznose 3.256 eura za kvadratni metar, i realiziranih koje su bile 2.348 eura. Bečićeva analiza se bazira na 4,1 tisući oglasa objavljenih na portalu “Index oglasi” u razdoblju od sredine svibnja 2023. do kraja srpnja 2024. Podatak o prosječnoj oglašenoj cijeni Bečić je dobio obradom brojki iz tih oglasa, dok je realizirana cijena u transakcijama stambenih nekretnina u gradu Zagrebu objavljena u Izvješću o tržištu nekretnina Grada Zagreba i Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine za 2023. godinu.

U međuvremenu je u ožujku ove godine objavljeno i novo izvješće za prošlu godinu. Tako je u Zagrebu lani ostvareno 8236 prodaja stanova te 1406 kuća. Istodobno, u spomenutoj Požeško-slavonskoj županiji prodano je 27 stanova i 161 kuća. U Istarskoj županiji lani je prodano 1248 stanova i 448 kuća.

Osim kupnje, izazovan je postao i najam stanova i kuća. Prilikom pretraživanja oglasnika, filtere smo postavili tako da nam se isprva prikazuju jeftinije nekretnine u Gradu Zagrebu. Time smo naišli na niz oglasa koji nude smještaj za radnike te je prikazana cijena po radniku, a ona, ovisno od lokaciji iznosi od stotinjak pa i do preko 300 eura. Izdvojili smo stan od 75 kvadratnih metara na Trešnjevci, koji može smjestiti deset radnika. Cijena po osobi je 250 eura, što znači da iznajmljivač, ako je stan sasvim popunjen, može zarađivati 2500 eura mjesečno. Prosječnoj zagrebačkoj obitelji nezamislivo je po toj cijeni priuštiti si stan za najam. I naravno, iznajmljivači koji su se fokusirali na dugoročni najam, umjesto najam za radnike, za iste postavljaju niže cijene, ali opet daleko više nego li nekoliko godina unatrag, prije nego li je nastala tolika potreba za smještajem radnika. Upravo je ovo razlog zbog kojeg je živnula prodaja kuća u okolici Zagreba. Agent za nekretnine Luka Prica nedavno nam je rekao kako je tijekom posljednjih godina prodan velik broj kuća u okolici glavnog grada, za koje dotad nije pokazivan interes, a razlog ovih investicija bio je prenamjena tih nekretnina u svrhu najma za strane radnike.

Vlasnica stana od oko 50 kvadrata na zagrebačkoj Trešnjevci uskoro planira dati stan u najam.

– Dosad sam razmišljala iznajmiti ga studentima ili manjoj obitelji za 500 do 600 eura, ali kad sam se priključila Facebook grupama za najam stanova u Zagrebu ne bih li malo izvidjela situaciju, shvatila sam da se ovakvi stanovi uredno iznajmljuju po barem 800 eura. Isto tako, shvatila sam da mogu u stan smjestiti, recimo, šest kreveta i stan dati u najam radnicima po cijeni od 250 eura po osobi i tako zaraditi 1500 eura mjesečno. Ne znam još za koju opciju ću se odlučiti, ali mogu reći da sam zgrožena. Desetak godina unatrag i sama sam bila podstanarka, te sam garsonjeru na Vrbiku, danas jednom od najpopularnijih zagrebačkih donjogradskih kvartova, plaćala 200 eura – govori nam sugovornica.

Istražili smo i kakva je situacija po pitanju najma u ostatku zemlje. U čitavoj Požeško-slavonskoj županiji na dan pisanja ovog teksta na oglasniku Njuškalo u ponudi je bio samo jedan stan za najam – za stan od 62 kvadrata u Požegi iznajmljivač traži 400 eura. Prema Izvješću o tržištu nekretnina u 2024. godini u toj županiji je iznajmljeno svega 16 stanova, odnosno četiri kuće.

U Istarskoj županiji dugoročno su lani iznajmljena 294 stana i 16 kuća. Kad smo tu županiju pretraživali na Njuškalu, prikazano nam je 260 stanova. No, i ovdje, kao u Zagrebu, postoji niz nekretnina koji se iznajmljuje za radnike, a cijena po osobi raste i do preko 400 eura. Valja istaknuti kako je u prvih pet mjeseci ove godine Hrvatska izdala 7.454 dozvole za boravak i rada za sezonske radnike, a od toga najviše u djelatnosti turizma i ugostiteljstva, njih čak 6.676.

H.M.Č.