Građevinski materijal sve skuplji, kvadrati sve teže dostupni

Ovaj trend, iako se u nekim segmentima polako usporavao tijekom 2024. godine, ostao je u pozadini svih novih građevinskih projekata, a posebno je utjecao na tržište nekretnina u zemljama poput Hrvatske, koje iako ne proizvode sve sirovine u dovoljnoj mjeri, ovisno su o uvozu i europskim tržištima za opskrbu građevinskim materijalima.

Cijene građevinskog materijala u Europi u posljednjih nekoliko godina postale su jedan od ključnih faktora koji izravno utječu na ekonomsku stabilnost građevinskog sektora, a time i na konačnu cijenu nekretnina u Hrvatskoj. U razdoblju od 2020. godine, svijet je doživio niz globalnih poremećaja – od pandemije do rata u Ukrajini, od posljedica klimatskih promjena do lančanih poremećaja u globalnim distribucijskim mrežama – koji su sve više oslabili stabilnost tržišta građevinskog materijala. Te promjene nisu bile jednolike po regijama, ali su gotovo bez iznimke doveli do značajnog porasta cijena sirovina poput cementa, čelika, drva, izolacijskih materijala i plastike, što je imalo direktnu refleksiju na troškove izgradnje stambenih i poslovnih objekata. U Europi, gdje su energetska efikasnost, održivost i zakonski zahtjevi za građevinskim projektima postali sve stroži, cijene građevinskog materijala doživjele su dramatične skokove, posebice tijekom 2022. i 2023. godine, kada su cijene nekih sirovina porasle i više od 50 posto u odnosu na prethodne godine. Taj trend, iako se u nekim segmentima polako usporavao tijekom 2024. godine, ostao je u pozadini svih novih građevinskih projekata, a posebno je utjecao na tržište nekretnina u zemljama poput Hrvatske, koje iako ne proizvode sve sirovine u dovoljnoj mjeri, ovisno su o uvozu i europskim tržištima za opskrbu građevinskim materijalima.

U Hrvatskoj, gdje građevinski sektor tradicionalno igra važnu ulogu u gospodarskom rastu, porast cijena građevinskog materijala imao je izravan i trajan utjecaj na konačne cijene stambenih jedinica. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), indeks cijena građevinskih radova u Hrvatskoj kontinuirano raste već nekoliko godina, a posebno izražen je tijekom 2022. i 2023. godine, kada je bilježen značajan porast u svim segmentima – od zemljanih radova do završnih obloga i instalacija. Na stranici DZS-a, dostupni su detaljni pokazatelji o razvoju cijena u industriji, uključujući i građevinarstvo, gdje se može pratiti trend rasta cijena građevinskih usluga i materijala. Prema tim podacima, indeks cijena u građevinarstvu u 2023. godini bio je za više od 15 posto viši u odnosu na 2022. godinu, a u određenim kategorijama, poput izolacijskih materijala ili aluminijuma, porast je bio još izraženiji. Iako je u 2024. godini stopa rasta bila umjerena, cijene nisu opale na prethodne razine, što znači da se građevinski troškovi i dalje kreću na visokoj razini. Ovaj trend nije bio izoliran, već je bio dio šireg europskog fenomena, u kojem su zemlje poput Njemačke, Francuske, Italije i Austrije doživjele slične poraste, a neke čak i veće, posebice u sektorima poput drva i čelika, gdje su poremećaji u logistici i smanjena proizvodnja u Europi dodatno pogoršali situaciju.

Jedan od najvažnijih faktora koji je utjecao na cijene građevinskog materijala u Europi bio je porast cijena energenata, koji je direktno povezan s troškovima proizvodnje i transporta. Cement, čiji je proizvodni proces izuzetno energetski intenzivan, bio je među najviše pogođenim materijalima. Cijene cementa u Europi porasle su dramatično nakon što su cijene prirodnog plina dostigle rekordne vrijednosti tijekom zime 2022./2023., što je prisililo brojne tvornice da smanje proizvodnju ili privremeno zatvore pogone. U Hrvatskoj, gdje se dio cementa proizvodi lokalno, ali se i uvozi iz susjednih zemalja, ovaj porast imao je izravan utjecaj na cijene betona i drugih građevinskih kompozita. Također, cijene čelika, ključnog materijala za armiranje betonskih konstrukcija i za izgradnju stambenih i poslovnih zgrada, također su se znatno povećale. Uvoz čelika iz zemalja izvan EU-a, poput Turske ili Kine, bio je ograničen carinskim kvotama i sigurnosnim mjera, što je dodatno podiglo cijene na europskom tržištu. Građevinski sektor u Hrvatskoj, koji je tradicionalno ovisio o uvozu određenih kvalitetnih čeličnih profila i armaturnih mreža, suočio se s dugim rokovima isporuke i visokim troškovima, što je rezultiralo porastom cijena građevinskih radova i, na kraju, cijena stambenih jedinica.

Drugi značajan faktor bio je porast cijena drveta, posebice letvica, dasaka i građevinskog furnira, koji su ključni za izgradnju krovnih konstrukcija, unutarnjih obloga i drvenih fasada. U razdoblju od 2020. do 2022. godine, cijene drveta u Europi porasle su gotovo dvostruko zbog kombinacije ograničene ponude, povećanog potrošačkog potražnje tijekom pandemije i poremećaja u transportnim lancima. Hrvatska, iako ima značajne šumske resurse, ne proizvodi dovoljno visokokvalitetnog građevinskog drveta za sve potrebe građevinarstva, pa se ovisi o uvozu iz Austrije, Slovenije, Njemačke i Švedske. Kada su se cijene drveta u tim zemljama povećale, taj rast odmah se prenio i na hrvatsko tržište. Iako su cijene drveta u 2024. godini donekle opale, ostale su znatno iznad prethodnih nivoa, što znači da građevinski podizvodnici i izvođači i dalje moraju računati s višim troškovima kod izrade ponuda za nove projekte. Dodatno, sve stroži zahtjevi za održivim izvorima drveta, certifikacijom FSC ili PEFC, ograničavaju slobodan protok materijala i dodatno podižu cijene, jer certificirano drvo košta više od ne-certificiranog.

Plastika i PVC, koji se koriste za proizvodnju cijevi, kabela, prozora i fasadnih obloga, također su doživjeli značajan porast cijena, jer su njihovi proizvodni procesi ovisni o nafti i prirodnom plinu. Sve dok su cijene nafte i plina bile visoke, cijene ovih materijala bile su u rastu, što je direktno utjecalo na troškove instalacija, grijanja, vodovoda i električnih sustava u novim stambenim zgradama. U Hrvatskoj, gdje se sve više gradi prema standardima energetske učinkovitosti, potreba za kvalitetnim prozorima, toplinskim izolacijama i savremenim instalacijama dodatno povećava troškove, a time i konačnu cijenu kvadratnog metra stana. Prema analizama objavljenim na portalu Baustela.hr, koji se bavi građevinskim tržištem u Hrvatskoj, porast cijena građevinskog materijala znači da se troškovi izgradnje stana povećali za više od 20 posto u odnosu na prije tri godine. To znači da je za izgradnju prosječnog stana od 80 kvadratnih metara danas potrebno dodatnih 20.000 do 30.000 kuna samo za materijal, a to se automatski reflektira u prodajnoj cijeni nekretnine.

Uz to, i troškovi transporta i logistike znatno su porasli, što je dodatni pritisak na konačne cijene. Kamionski transport, koji je ključan za dostavu materijala s luka, željezničkih čvorova ili izravno s tvornica, doživio je porast cijena goriva, ali i povećanje troškova radne snage i održavanja vozila. Građevinski materijal se često mora transportirati iz drugih europskih zemalja, gdje je proizvodnja jeftinija ili kvalitetnija, a dugi rokovi isporuke i visoki troškovi logistike dodatno povećavaju cijene. Na primjer, aluminijumski profili za prozore i staklene fasade često se uvoze iz Njemačke, Francuske ili Italije, gdje su cijene već visoke zbog energetskih troškova, a nakon dodavanja transporta i carina, konačna cijena na hrvatskom tržištu može biti za 30 posto viša nego prije samo dvije godine. Ovo sve utječe na konačnu cijenu stambenih projekata, jer investitori moraju računati s višim troškovima, a da bi održali profitabilnost, te troškove prenose na krajnje kupce.

U tom kontekstu, porast cijena građevinskog materijala u Europi izravno se povezuje s porastom cijena nekretnina u Hrvatskoj. Iako su cijene nekretnina u Hrvatskoj u posljednjih desetak godina konstantno rasle, zadnje tri godine bile su iznimne po iznosu i brzini rasta. Prema podacima DZS-a, prosječna cijena stana u Hrvatskoj 2023. godine bila je za više od 25 posto viša u odnosu na 2020. godinu, a u glavnim gradovima poput Zagreba, Splita i Rijeke rast je bio još izraženiji. Iako je taj rast djelomično posljedica povećanog potražnje, ograničene ponude i niske kamatne stope u ranijim fazama, ključnu ulogu od 2022. godine počinju imati i porasti građevinskih troškova. Građevinski podizvodnici više ne mogu izrađivati stanove po starim cijenama, jer bi to značilo gubitak, pa su prisiljeni povećavati cijene svojih projekata kako bi pokrili troškove materijala, radne snage i logistike. Također, mnogi investitori su u 2022. i 2023. godini odgodili nove projekte jer nisu mogli točno procijeniti buduće troškove, što je dovelo do smanjenja broja novih stambenih jedinica na tržištu, a manja ponuda dodatno je podigla cijene postojećih nekretnina.

Uz to, građevinski sektor u Hrvatskoj suočava i s povećanim troškovima radne snage. Iako ovo nije direktno povezano s cijenama materijala, kombinacija visokih troškova materijala i rasta plaća za građevinske stručnjake i izvođače dodatno povećava ukupne troškove izgradnje. Mnogi izvođači rade s manjim profitnim marginama, ali su i dalje prisiljeni povećavati cijene usluga kako bi održali poslovanje. To se, naravno, prenosi i na investitore, koji moraju uključiti te troškove u kalkulaciju cijene stana. Kombinacija svih ovih čimbenika – porasta cijena sirovina, transporta, energenata i radne snage – znači da je građevinarstvo danas znatno skuplje nego ikad ranije, što se automatski reflektira u cijenama nekretnina.

Baustela.hr, portal posvećen građevinskom tržištu u Hrvatskoj, upozorava da daljnji porast cijena građevinskog materijala može dovesti do dodatnog skoka cijena kvadrata, posebice ako dođe do novih poremećaja u globalnim lancima opskrbe ili ako europske cijene energenata ponovno porastu. Iako su cijene nekih materijala, poput čelika ili drveta, u 2024. godini donekle stabilizirane, ne postoji jamstvo da će taj trend trajati. Geopolitička napetost, promjene u energetskoj politici EU-a, ili čak ekstremne vremenske pojave koje mogu ometati proizvodnju i transport, mogu u bilo kojem trenutku ponovno izazvati skok cijena. U takvim uvjetima, građevinski podizvodnici i investitori često koriste strategiju “cijena na dan isporuke”, što znači da se cijena stana ne fiksira na početku projekta, već se prilagođava prema stvarnim troškovima na dan završetka izgradnje. To kupcima daje manje sigurnosti, jer ne znaju točnu konačnu cijenu, ali je to jedini način da investitori izbjegnu gubitke u slučaju novog skoka cijena.

Uz to, Hrvatska je, kao članica Europske unije, podvrgnuta istim tržišnim silama kao i ostale zemlje EU-a. Cijene građevinskog materijala u Hrvatskoj ne određuje samo domaća ponuda i potražnja, već i europski trendovi, carinske politike, energetske cijene i regulatorni okviri. Na primjer, EU-ova strategija za smanjenje emisije CO2 u građevinarstvu, uključujući obavezne standarde za energetsku učinkovitost i korištenje održivih materijala, dodatno povećava troškove izgradnje. Korištenje visokoučinkovitih izolacijskih materijala, prozora s trostrukim staklom, solarnih ploča i toplinskih pumpi, iako je dugoročno ekonomičnije, u početku značajno povećava cijenu objekta. Investitori moraju ulagati u te tehnologije kako bi zadovoljili zakonske zahtjeve, a te troškove prenose na kupce. Tako, čak i ako bi cijene sirovina poput cementa ili čelika opale, cijene nekretnina vjerojatno ne bi značajno opale, jer su novi standardi učinili građevinarstvo strukturno skupljim.

Uz sve to, postoji i rizik od prekomjernog rasta cijena nekretnina, što bi moglo dovesti do formiranja imovinskog mjehura. Ako cijene nastavljaju rasti brže od prihoda stanovništva, sve više ljudi bit će isključeno s tržišta nekretnina, što može dovesti do društvene napetosti i ekonomske nestabilnosti. Vlada Hrvatske i Hrvatska narodna banka već su izrazili zabrinutost zbog visokih cijena nekretnina, ali ograničene su u mogućnostima regulacije, jer ne mogu direktno utjecati na cijene građevinskog materijala ili troškove izgradnje. Umjesto toga, fokusiraju se na poticanje državne izgradnje, subvencije za mlade obitelji i poboljšanje pristupa stambenim kreditima. Međutim, bez smanjenja temeljnih troškova građevinarstva, ove mjere neće biti dovoljne za zaustavljanje rasta cijena.

Zaključno, cijene građevinskog materijala u Europi imaju izravan i snažan utjecaj na cijenu nekretnina u Hrvatskoj. Porast cijena sirovina poput cementa, čelika, drveta i plastike, uz povećane troškove energenata, transporta i radne snage, doveo je do značajnog povećanja troškova izgradnje, što se automatski prenosi na konačne cijene stambenih jedinica. Iako su neki trendovi u 2024. godini pokazali znakove stabilizacije, cijene su ostale na visokoj razini, a budućnost je neizvjesna. Građevinski sektor u Hrvatskoj suočava s izazovima koji nisu samo domaćeg karaktera, već su rezultat globalnih i europskih ekonomskih sila. Bez značajnijeg smanjenja troškova građevinarstva ili državne intervencije, realno je očekivati da će cijene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rasti, što će dodatno ograničiti pristup stambenom vlasništvu za prosječnog građanina.

R.O.